Kamerverhuur en woningdelen, wat zijn de regels?

Allereerst terugkomend op het vorige blog, waarbij werd ingegaan op de opkoopbescherming en verruiming van de mogelijkheid van tijdelijke huurovereenkomsten. Toentertijd was het wetsvoorstel goedgekeurd door de tweede kamer, maar nog niet door de eerste kamer. Het wetsvoorstel is ondertussen gedeeltelijk aangenomen, nadat minister Ollongren een reparatie aan de wet had toegezegd ten aanzien van tijdelijke huurcontracten. De opkoopbescherming zal naar verwachting per 1 januari 2022 in werking treden met een wijziging van de Woningwet.

Huisvestingsverordening Amsterdam en kamerverhuur en woningdelen

Op grond van de Huisvestingswet 2014 kunnen gemeenten regels opstellen voor de verdeling van schaarse huurwoningen en regels waarmee wijzigingen in de voorraad van zowel huur- als koopwoningen worden gereguleerd. De meest recente huisvestingsverordening van Amsterdam is van 2020. Daarna is deze nog wel enkele malen aangepast.

Voor het delen van een woning door drie of meer volwassenen, die geen onderlinge gezinsrelatie hebben geldt sinds 1 januari 2017 al een verscherpte vergunningsplicht. Voordien hadden de zogeheten woongroepen binnen de huisvestingswet geen vergunning nodig, zolang het werd aangemeld bij de gemeente. Gemeenten dienden zelf het beleid te ontwikkelen waaronder de regels om aan een woongroep te mogen verhuren. In een evaluatie, uitgevoerd in 2018, waarschuwden verhuurders ervoor dat strengere regels omtrent woningdelen ervoor zorgt dat er minder woningen worden aangeboden om te delen. Hierin opperden de verhuurders dat vertrouwen in goed verhuurderschap de basis is van een dergelijk systeem. De prijs wordt gereguleerd door de markt en de beschikbare handhavingscapaciteit van stad en brandweer zou dan daar ingezet kunnen worden waar het echt nodig is. Huurders kunnen waar nodig de weg naar de huurcommissie worden gewezen. Daarnaast concludeerden ze dat aan het voldoen van de geluidseisen in sommige gevallen hoge kosten verbonden zijn. De gemeente stelt daartegenover dat woningdelen kan zorgen voor overlast en dat de huurprijzen te veel oplopen. In onze taxatierapporten spreken wij van woningdelen als het gaat om het verhuren van een zelfstandige woning aan meerdere personen middels één geliberaliseerd huurcontract (één huurcontract per woning). Wij spreken van kamerverhuur als iedere huurder een eigen kamerhuurcontract heeft. Dus per kamer een separaat huurcontract.

Huisvestingsverordening Amsterdam 2020

De gemeente Amsterdam heeft de regels met betrekking tot woningdelen in de Huisvestingsverordening 2020 gewijzigd.  De belangrijkste wijziging ten aanzien van kamerverhuur is het het invoeren van de verplichting van een individueel huurcontract per kamer. Andere wijzigingen die zijn ingevoerd zijn het afschaffen van de geluidsnormen bij omzetten naar drie kamers, invoeren van quota voor het aantal te verlenen vergunningen en het maximum van één bewoner per kamer.

Individueel huurcontract per kamer

De belangrijkste wijziging is de invoering van de plicht om iedere huurder van een onzelfstandige woning een individueel schriftelijk huurcontract tussen de eigenaar en de huurder aan te bieden. Dit heeft een grote impact, omdat op kamerverhuurcontracten het Woningwaarderingsstelsel (WWS) voor onzelfstandige woonruimte van toepassing is. Hoewel de verhuurder en huurder vrij zijn in het afspreken van een hogere huurprijs, kan de huurder zich wenden tot de Huurcommissie, waarna de huur verlaagd kan worden tot de maximaal redelijke huur conform het WWS. Bij huurcontracten voor bepaalde tijd kan de huur zelfs tot 6 maanden na het einde van het huurcontract met terugwerkende kracht tot het begin van het contract verlaagd worden. Vaak is de maximaal redelijke huur van de meerdere kamers bij elkaar opgeteld lager dan de markthuurwaarde op basis van reguliere verhuur.

Toevoeging per 1 januari 2021

Met het toegevoegde derde lid van artikel 3.3.2. van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen om verleende vergunningen in te trekken of te wijzigen bij veranderde omstandigheden of gewijzigde inzichten. Met name de bevoegdheid om de vergunning te wijzigen naast de reeds bestaande intrekkingsgronden is nodig. Zo kan het zijn dat een omzettingsvergunning is verleend voor het omzetten naar vier kamers, maar dat de eigenaar in de toekomst maar drie kamers wil verhuren. Via deze bevoegdheid is het mogelijk de vergunning daar op aan te passen, zonder de vergunning te hoeven intrekken en een nieuwe vergunning te hoeven verlenen. Het betreft een discretionaire bevoegdheid, waarmee het college bij veranderende inzichten ook zomaar een vergunning kan intrekken. Dit geeft wel een redelijk groot risico, daar een verandering van inzicht door het college snel gemaakt kan zijn.

Omgevingsvergunning voor het afwijken van het bestemmingsplan

Bij kamerverhuur of woningdelen is sprake van omzetting van zelfstandige woonruimte in meerdere onzelfstandige woonruimten. Wat verwarrend is en wat veel verhuurders (begrijpelijkerwijs) niet weten is dat een vergunning voor het omzetten naar onzelfstandige woonruimten niet altijd voldoende is. In sommige bestemmingsplannen wordt de bestemming ‘wonen’  gedefinieerd is als ‘woning bestemd voor één huishouden’. In dat geval moet de verhuurder ook een vergunning aanvragen voor het afwijken van het bestemmingsplan.

Conclusie

De gemeente Amsterdam is de laatste jaren veel bezig met het beleid inzake woningdelen en kamerverhuur. Er valt iets voor te zeggen dat de gemeente controle wilt hebben op het woningdelen om overlast te voorkomen. Maar de volgende tekst komt voor in de Woonagenda 2025 Amsterdam: ‘Amsterdam is continu in verandering. Dat zorgt voor veel dynamiek die voor mensen heel verschillend uit kan pakken. Dat roept voor de overheid de vraag op: wat wil je veranderen, waarop wil je sturen en wat laat je aan de markt over? Te veel overheidssturing kan die dynamiek verstoren of zelfs stilleggen.’ Het doel van de gemeente was ongetwijfeld om huurders een kans te geven om met hun individuele huurcontract bij de Huurcommissie hun huur te verlagen en daarmee betaalbaar in Amsterdam te wonen. Echter, het lijkt erop dat het huidige beleid de dynamiek in de markt aan het verstoren is. Het verplichten van het aanbieden van individuele contracten zorgt ervoor dat een vergunning voor het omzetten naar meerdere onzelfstandige woningen niet meer rendabel is. Het aantal verhuurders die een nieuwe vergunning aanvragen zal afnemen en dat heeft invloed op het aanbod woonruimte in Amsterdam. Een averechts effect dus.

Sam Boer, buy-to-let specialist

Wilt u meer weten over de beleggingsmogelijkheden voor buy-to-let? Neem contact met ons op