Wat verandert er na 2023? Blijft beleggen nog steeds aantrekkelijk en rendabel?

Afgelopen jaren zijn er al diverse maatregelen genomen door de overheid tegen vastgoedbeleggers. Maar er komen nog meer maatregelen. Hier volgt een overzicht van nieuwe maatregelen die mogelijk de komende tijd ingevoerd gaan worden.

Huur in vrije huursector wordt per ministeriële regeling vastgesteld

Sinds vorig jaar is er al een maatregel van kracht dat de huur van een vrije sector woning (alle woningen met een hogere huur dan 763,47 euro) per jaar niet meer mag stijgen dan het percentage van de inflatie plus één procent. Maar nu de inflatie steeds hoger wordt zal de huur in de vrije sector flink kunnen stijgen. In 2021 was er een inflatie van 2,3 procent en in 2022 is er nu al een inflatie van 3,3 procent. Ze verwachten dat die verhoging minstens nog gaat verdubbelen. Woningen in de vrije huursector kunnen dus op basis van de inflatie flink stijgen. Minister De Jonge verwacht dat het voor sommige mensen onbetaalbaar wordt en wil dus maatregelen nemen door de verhoging tijdelijk (alleen in 2023 en 2024) te laten vaststellen door ministeriële regeling.

Jack de Vries van Vastgoed Belang, de vereniging van particuliere verhuurders begrijpt dat het voor sommige mensen niet meer op te brengen is, afnemende koopkracht en dan ook nog toenemende huurprijzen. “Maar zorg dan dat je de inkomensgroepen die dat nodig hebben tegemoetkomt. Je legt supermarkten toch ook geen maximumprijzen op?”

Vastgoed belang vreest voor gevolgen voor de vrije sector huurmarkt. Als het rendement op huurwoningen af zal nemen dan haken de verhuurders af en zullen ze hun huizen gaan verkopen omdat dat op dit moment dan lucratiever is. Met als gevolg minder aanbod van huurwoningen in de vrije sector huurmarkt. De Woonbond verwacht geen grote verschuivingen omdat die de afgelopen jaren andersom er ook niet zijn geweest. Een derde van de huurmarkt is in handen van commerciële verhuurders, veel extra woningen heeft dat de afgelopen jaren niet opgeleverd

Wat gebeurt er met de aanvangshuur?

Ook hier zal men met maatregelen komen, Minister Hugo De Jonge vreest anders dat men met de aanvangshuren heel veel omhoog zal gaan om de geringe verhoging die mogelijk is te compenseren. Daarom komt men hier ook met nieuwe maatregelen, wij zullen hier in ons volgende blog op terugkomen.

Veranderingen in Belastingheffing in 2023 en 2024

Ook in de belastingheffingen zullen aanpassingen plaats vinden.

Box 3 belasting op basis van werkelijke rendement

Op dit moment wordt het vermogen waarover belasting wordt betaald, bepaald door de totale waarde van de bezittingen bij elkaar op te tellen en daar de schulden vanaf te trekken. Met ingang van 2025 is men van plan om de box-3 heffing te berekenen op basis van werkelijk rendement. Voor de tussenliggende jaren (2023 en 2024) zal er al een aanpassing komen van het systeem van de “forfaitaire“ rendementsheffing.

Men gaat werken met drie rendementsforfaits waarbij het forfaitaire inkomen in box-3 zal worden gesaldeerd, dus niet op basis van rendementsgrondslag.

De opbouw van de drie rendementsforfaits is als volgt:

• Spaargeld: hiervoor gaat de actuele spaarrente gelden, voor 2022 zou dat -0,01 % bedragen
• Schulden: de gemiddelde rente op uitstaande hypotheekschulden, voor 2021 noemt de staatssecretaris een percentage van 2,46%
• Overige bezittingen: het meerjarig gemiddelde rendement van beleggingen in vastgoed, obligaties en aandelen. Hierbij wordt aangesloten bij het al bestaande forfaitaire rendementspercentage welke voor 2022 5,53% is.

Het spaargeld en de overige bezittingen worden bij elkaar opgeteld en gesaldeerd met de gemiddelde rente van de schulden. Wat overblijft zal belast worden tegen het box 3 tarief van 31%.

Voorgenomen aanpassingen in belastingheffing in 2025

Vanaf 2025 wil men gaan werken met een nieuw stelsel op basis van werkelijk rendementen. Naaste het directe rendement zoals, rente, dividend en huurinkomsten zal dan ook de waardeontwikkeling belast gaan worden. Vastgoedbeleggers zullen hierbij een hogere heffing krijgen in box 3 dan met de huidige regels het geval is.

Overige veranderingen voor vastgoedbeleggers

• Afschaffen leegwaarderatio: Op dit moment kunnen beleggers die hun bellegingsobject verhuren nog profiteren van de leegwaarderatio. De WOZ waarde van de verhuurde woning waarvoor huurbescherming geldt wordt dan verlaagd, waardoor men minder belasting betaald in box 3. Met ingang van 2023 zal deze leegwaarde ratio worden afgeschaft
• Verhogen overdrachtsbelasting: In 2021 is de overdrachtsbelasting voor beleggers als verhoogd naar 8%, dit zal in 2023 verder verhoogd worden naar 10,1%. Eerder was er al sprake van een verhoging naar 9%, maar in de voorjaarsnota van 2023 wordt al over 10,1% gesproken.
• Excessief lenen van de eigen bv wordt een limiet aan gesteld: Momenteel is het mogelijk om geld te lenen uit de eigen BV zonder hiervoor belasting te betalen. De belastingheffing in box 2 kan namelijk worden uitgesteld hierdoor of zelfs mogelijk worden afgesteld. Deze manier van lenen wordt steeds vaker gebruikt en de Tweede Kamer is bezig met een wetsvoorstel om per 2023 de limiet van deze belastingvrije lening op 700.000 euro te zetten.
• Hogere belasting door veranderingen in box 2: In de voorjaarsnota zijn ook wijzigingen aangekondigd in box 2. De winstgrens voor het lage vennootschapsbelastingtarief wordt verlaagd van 350.000 euro naar 200.000 euro. Vanaf 2024 zullen er twee tarieven gaan gelden in box 2. Voor dividenden tot 67.000 euro is het tarief dan 26% en alles boven die grens wordt met 29,5% belast.
• Rookmelders verplicht per 1 juli: Een ander punt van aandacht zijn de rookmelders die per 1 juli verplicht zijn in iedere woning. Het ontbreken van een rookmelder wordt vanaf 1 juli gezien als een gebrek (artikel 78:204 lid 2 Burgerlijk Wetboek). Met als gevolg een mogelijke boete voor de verhuurder. De rookmelders moeten in elke laag van de woning aangebracht worden. Elke ruimte waar een vluchtroute doorheen loop moet voorzien zijn van een rookmelder. Als op een verdieping alle kamers uitkomen op de hal dan volstaat een rookmelder in de hal. Maar als de vluchtroute van één van de kamers door een andere kamer gaat dan dient die kamer ook te worden voorzien van rookmelders. In een studentenhuis dient elke kamer voorzien te worden van een rookmelder. De rookmelders moeten voldoen aan de EN14604:

• • De rookmelder moet voorzien zijn van een CE keurmerk
  • De rookmelder mag gevoed worden door een batterij (9V) of met een accu, hij behoeft niet aangesloten te zijn op netstroom (230V)
  • Er worden geen eisen gesteld aan het geluidsniveau
  • Rookmelders hoeven niet gekoppeld te worden

Alles bij elkaar staan er flink wat veranderingen te wachten voor de vastgoedbelegger. Met de al bestaande opkoopbescherming, de aankomende beperking in huurverhoging per ministeriële regeling, nieuwe belastingregels en WOZ-cap verandert er heel veel voor de vastgoedbelegger. Er zal op een andere manier met de vastgoedbelegging moeten worden omgegaan. Wat is de beste keus voor u, aanhouden en investeren, optimaliseren, aankopen of misschien verkopen. Wilt u weten wat voor u de consequenties zijn van al deze maatregelen en welke mogelijkheden dit biedt? Het is mogelijk om bij 123vastgoedexpertise een analyse te laten maken, wij kunnen u adviseren in uw uiteindelijke keuze.

Neem contact met ons op