Terugblik 2022 en vooruitblik 2023

Het jaar 2022 zit erop. Voor vastgoedbeleggers was het een bewogen jaar. Het perspectief op de vastgoedmarkt is anders dan een jaar geleden. Door allerlei omstandigheden doet iedereen nu even een pas op de plaats. Met een explosieve stijging van de woningprijzen aan het begin van 2022 zien we vanaf juni 2022 de verkoopprijzen van woningen in een dalende lijn. Wij hebben geen glazen bol en kunnen de toekomst niet voorspellen maar we zien de daling nog niet aftoppen en stabiliseren. Dit komt niet doordat de vraag is afgenomen maar wel omdat de betaalbaarheid van een woning minder is geworden als gevolg van de hogere hypotheekrente.

Daarentegen zien we in stedelijk gebieden de markthuren van vrije sector woningen nog steeds stijgen. Dus de betaalbaarheid van een huurwoning lijkt hier minder last van te hebben. Als straks het middenhuurbeleid wordt ingevoerd is de verwachting dat deze stijging van de markthuur nog verder zal gaan. Het ziet er dus naar uit dat er aantrekkelijke rendementen ontstaan op de woningen die (nog steeds) in de vrije sector kunnen worden verhuurd. De woningen die minder rendabel zijn (sociaal en midden huur) zullen, indien gesplitst, waarschijnlijk worden verkocht. En misschien stapt de buy to let belegger dan wel voor een deel over naar een ander type vastgoed bijvoorbeeld bedrijfsunits en winkels.

De nieuwe regels zullen weer zorgen voor veel dynamiek in de vastgoedmarkt. We gaan een tijd tegemoet waar het voor u als eigenaar van vastgoed of hypotheekverstrekker nog belangrijker wordt tijdig in te schatten wat de gevolgen voor de waarde voor uw vastgoed kunnen zijn. Wat voor het ene vastgoed een bedreiging is kan voor het ander type vastgoed juist weer een kans worden. Benieuwd naar onze visie of wilt u eens van gedachten wisselen over de mogelijkheden, de kansen en risico’s van uw vastgoed. Maak vrijblijvend een afspraak bij ons op kantoor. Wij kunnen u voor alle typen vastgoed van dienst zijn.

Hieronder eerst een terugblik op 2022 en daarna een vooruitblik op wat 2023 ons zal gaan brengen. Namens 123vastgoedexpertise willen wij u in elk geval bedanken voor het vertrouwen dat u in ons in 2022 hebt gehad en wensen wij u een wijs en vooral gezond 2023 toe.

Onze terugblik op 2022

01 januari 2022

De opkoopbescherming wordt landelijk ingevoerd, waarmee de gemeenten de mogelijkheid krijgen om dit plaatselijk via de huisvestingsverordening in te voeren.

10 januari 2022

Na 12 jaar hebben we in Nederland weer een ministerie dat zich direct bezighoudt met volkshuisvesting. Hugo de Jonge wordt aangesteld als minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening.

24 februari 2022

De ECB heeft de afgelopen jaren met lage rentetarieven de vraag naar grote hoogte opgestuwd. Als gevolg van Corona lagen echter vele producties grotendeels stil. De inflatie liep hierdoor eind 2021 al snel op en dat versnelde na het begin van de oorlog in Oekraïne. Door de stijgende inflatie(verwachtingen) en geopolitieke onzekerheden begint de kapitaalmarktrente en daarmee ook de hypotheekrente weer langzaam te stijgen.

01 april 2022

Amsterdam past de huisvestingsverordening aan, waarmee de opkoopbescherming in de gehele stad ingevoerd wordt. Woningen met een WOZ-waarde tot € 512.000,- vallen onder de regeling en mogen alleen nog maar aan een eigenaar/ gebruiker worden verkocht. In ons blog van april kon u daar meer over lezen. “de-invloed-van-de-opkoopbescherming-op-de-woningmarkt”

01 mei 2022

De maatregel was al lang geleden aangekondigd, maar in mei 2022 wordt eindelijk de WOZ-cap ingevoerd. Het puntenaantal dat een huurwoning krijgt voor de WOZ-waarde volgens het woningwaarderingsstel wordt gemaximeerd tot 33%.

19 mei 2022

Middels de nota ‘Betaalbaar Wonen’ laat de overheid zien de regie te willen grijpen op de woningmarkt. Hierin worden de al reeds ingevoerde maatregelen en de nog in te voeren maatregelen in kaart gebracht.

Juni 2022

De woningprijzen zijn op hun top en gaan over de top. Vanaf juni zien we een daling van de verkoopprijzen van de woningen. Deze daling heeft zich de rest van het jaar 2023 doorgezet.

05 september 2022

Er was al het een en ander bekend (in april zijn de contouren al naar de kamer gestuurd), maar met Prinsjesdag maakt het kabinet het nieuwe stelsel van box 3 bekend. Vanaf 2026 wil het kabinet over inkomsten uit vermogen belasting gaan heffen op basis van het werkelijk behaalde rendement (vermogensaanwasbelasting). Van 2023 tot 2026 gaat een overbruggingswet in. In die tijdelijke wetgeving wordt alvast uitgegaan van de werkelijke verdeling van spaargeld en beleggingen en van het werkelijke rendement daarop, in plaats van een fictieve verdeling. Daarnaast wordt bekend dat de overdrachtsbelasting wordt verhoogd naar 10,4%, wordt de leegwaarde ratio voor het heffen van belasting voor verhuurd vastgoed afgeschaft en de jubelton verlaagd.

14 oktober 2022

In een kamerbrief van Hugo de Jonge aan de kamer wordt er meer duidelijkheid gegeven over de beoogde middenhuur. De grens van het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt doorgetrokken naar 187 punten, wat op dit moment correspondeert met ongeveer € 1.000,- per maand.

02 november 2022

De Raad van State heeft een belangrijke uitspraak gedaan over de bouwvrijstelling voor tijdelijke stikstofuitstoot: daar is een streep doorgehaald. Het betekent dat bouwprojecten geen gebruik meer kunnen maken van die vrijstelling. Voor bouwprojecten gold vanaf 1 juli 2021 een wettelijke bouwvrijstelling. Voor elk project moet gekeken worden hoeveel tijdelijke stikstof bij de werkzaamheden vrijkomt. Dit vertraagt veel projecten.

22 november 2022

Het college van B&W van Amsterdam neemt het besluit voor een spijtoptantenregeling. Dit geeft erfpachters die aan de voorwaarden voldoen een tweede kans onder gunstigere voorwaarden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht.

09 december 2022

Hugo de Jonge stuurt een kamerbrief naar de kamer waarin hij zijn plannen voor de middenhuur uiteen zet. De grens van 187 punten was reeds al bekend. Het puntenstelsel gaat worden aangepast, slechte energielabels (E of minder) krijgen minpunten en goede (A of beter) krijgen extra punten. De waardering van buitenruimten wordt aangepast. Ten slotte gaat de WOZ-cap gelden vanaf 187 punten.

20 december 2022

In een vergadering van de eerste kamer met betrekking tot de invoering omgevingswet zijn er twijfels met betrekking tot het functioneren van Digitaal Stelsel Omgevingswet (DSO). Het ziet ernaar uit dat dit toch weer roet in het eten gaat gooien en weer tot vertraging zal leiden.

31 december 2022

Het blijkt dat de spijtoptanten die gebruik hebben kunnen maken van de regeling in enkele situaties gunstiger uitkwamen dan de erfpachters die zich al in een eerder stadium op tijd hadden aangemeld voor overstap naar eeuwigdurende erfpacht.

Onze vooruitblik op 2023

Verhoging WOZ-waarde opkoopbescherming

De grens van de opkoopbescherming in Amsterdam wordt verhoogd en gaat mogelijk naar een WOZ-waarde van € 533.000,-.

Spijtoptantenregeling overstap eeuwigdurende erfpacht

Tot 31 juli 2023 hebben erfpachters die aan de voorwaarden voldoen de mogelijkheid zich alsnog aan te melden en tegen gunstigere voorwaarden over te stappen naar eeuwigdurende erfpacht. Er is al vaak gezegd: “Niets doen is geen optie”. Nu erfpachters een tweede kans krijgen is het verstandig die met beide handen te grijpen.

Verhoging liberalisatiegrens

De liberalisatiegrens is in 2023 verhoogd naar € 808,06. Dit is een forse stijging ten opzichte van 2022. Dit betekent dat dit jaar een woning minimaal 149 punten nodig heeft om te verhuren in de vrije sector, in 2022 waren dat nog 141 punten. Elk jaar op 1 juli worden de maximale huurprijsgrenzen voor zelfstandige woonruimte weer aangepast (oftewel het puntenaantal, niet de liberalisatiegrens).

Regulering midden huur

De aankondiging van de middenhuur heeft veel losgemaakt bij vastgoedbeleggers. Veel beleggingswoningen in Amsterdam vallen na invoering van de middenhuur, zoals die nu beoogd is, niet meer in de vrije sector. De minister is voornemens de middenhuur per 01 januari 2024 in werking te laten treden. Het wetsvoorstel wordt begin 2023 in consulatie gebracht en moet daarna nog langs beide kamers. Wellicht is er nog enige hoop voor vastgoedbeleggers: in maart 2023 zijn de verkiezingen voor de provinciale staten, waarbij de samenstelling van de eerste kamer wordt bepaald.

Een andere kans is dat onderdeel van het beleid wordt dat de scheef woners in (de sociale huursector) als eerste verplicht worden om naar zo’n middenhuurwoning door te schuiven. Dan komt er op die wijze een sociale huurwoning beschikbaar voor iemand waar die voor bedoeld is of heeft de vastgoedeigenaar bij mutatie misschien de mogelijkheid de woning te optimaliseren.

Bij de introductie van de middenhuur is de verwachting dat de vraag naar “betaalbare” huurwoningen in stedelijke gebieden alleen maar zal gaan toenemen. De verhuurder zal daarbij voor zekerheid gaan en uiteraard de huurder kiezen met het hoogste inkomen. Het zal ertoe leiden dat na één salarisverhoging dit ook een “scheef” woner is geworden. Onze verwachting is dat in deze midden huur het percentage scheef wonen nog groter zal gaan worden dan nu het geval is bij de sociale huurwoningen.

Wetsvoorstel goed verhuurderschap

Op 23 januari 2023 staat er een debat gepland in de plenaire zaal over de wet goed verhuurderschap. Met deze wet krijgen gemeenten de mogelijkheid om gebiedsgericht een verhuurvergunning te introduceren, waarbij zij extra eisen aan verhuurders kunnen stellen en malafide verhuurders kunnen weren.

Hugo de Jonge is voornemens tijdelijke huurcontracten te laten bestaan, omdat hij verwacht dat door de invoering van de middenhuur er geen prikkel meer is voor verhuurders om de aanvangshuur telkens te verhogen. Echter, middels een wijziging in de Wet goed verhuurderschap wil de minister gemeentes de mogelijkheid geven om tijdelijke huurcontracten aan te pakken in kwetsbare wijken waar de leefbaarheid onder druk komt te staan.

Overbruggingswet Box 3

De fiscale druk voor vastgoedbeleggers is in 2023 hoger. De percentages van de leegwaarderatio tabel voor verhuurde woningen zijn fors verhoogd. De leegwaarderatio vermindert de waarde waar belasting over wordt geheven van verhuurde woningen, op basis van de actuele huur. De waarde van verhuurde woningen wordt bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. De vermogensrendementsheffing: in 2022 gold een belastingpercentage op het veronderstelde rendement van 31 procent, in 2023 is dat 32 procent. Het aan de woning toegerekende rendement: in 2021 werkte de fiscus met een fictief rendement op een verhuurde woning van 4,5 procent, in 2023 wordt dat 6,17 procent. Door deze veranderingen is het goed mogelijk dat een vastgoedbelegger ongeveer het dubbele aan belasting moet betalen dan voorheen.

Omgevingswet in 2023 eindelijk ingevoerd

Na 8 jaar noeste arbeid gaat mogelijk op 01 juli 2023 (eindelijk) de omgevingswet ingevoerd worden. Deze wet bundelt vele wetten en regels in één nieuwe wet. De inwerkingtreding is al diverse malen uitgesteld. Dat is ook niet zo gek want dit is de grootse en mogelijk ingrijpendste wetgevingsoperatie van de eeuw geweest. Toch wil een meerderheid van de gemeenten nog langer uitstel naar 2024. We wachten de commissievergadering van 17 januari af.

Indien u bedrijfsmatig vastgoed in eigendom heeft dat getransformeerd of herontwikkeld moet worden dan kan de nieuwe omgevingswet u kansen bieden. We praten u graag bij.

Minimaal Energielabel C benodigd voor kantoren

In 2023 moet elk gebouw waarvan 50% of meer van het vloeroppervlakte als kantoor wordt gebruikt en dit dan groter dan 100 m2 is, minimaal een energielabel C hebben. Dit staat gelijk aan een maximale fossiele energiebehoefte van 235 kWh/m2 per jaar of een Energie-Index van minimaal 1,3. Voldoet het pand niet aan de eisen dan mag het niet meer als kantoor worden gebruikt en riskeert men een boete. Rijksmonumenten, gemeentelijke- en provinciale monumenten hebben een ontheffing.

We verwachten dat er discussie zal ontstaan bij functies of gebruiken die niet helemaal als kantoorgebruik kunnen worden aangemerkt of bij de bepaling of er nu meer of minder dan 50% van het gebouw in gebruik is als kantoor. Verder zien we gebouwen met een industriefunctie die tot een kantoor zijn getransformeerd maar nog steeds als industriefunctie benoemd worden.

Desalniettemin mag een kantoor dat niet minimaal een label C heeft niet meer als kantoor worden gebruikt. Het aantal bruikbare kantoormeters zal daardoor dalen en als daar geen nieuwe kantoorruimtes voor in de plaats komen zal er schaarste ontstaan. En dat zal weer gevolgen hebben voor de markthuur.

Maximale huurverhoging vrije sector woningen

In december 2022 is bepaald dat huurverhogingen van woningen niet meer gaat volgens het principe ‘inflatie + 1%’, maar aan de ‘loonontwikkeling + 1 %’.

Vanaf 1 januari 2023 is een huurverhoging van maximaal 4,1% toegestaan (bestaande uit 3,1% CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt).

Verwachting inflatie, energieprijzen en rente

Inflatie

De inflatie lijkt over een top heen te zijn. Volgens de laatste cijfers van het CBS is het algemene inflatiecijfer gedaald van 14,3% in oktober (op jaarbasis) naar 9,9% in november, laatst bekende cijfers. In Frankrijk en Duitsland waren de inflatiecijfers in december lager dan economen verwachtten. De inflatie steeg vooral hard door de stijgende energieprijzen, zowel direct als indirect.

Energieprijzen

Afgelopen zomer stegen de energieprijzen (vooral de gasprijs) hard, omdat de vraag fors steeg toen Europese landen hun voorraden aanvulden. Deze voorraden zijn nog deels gevuld met Russisch gas. Deze winter, mede door het relatief zachte weer en door het zuiniger omgaan met gas, lijken we het te redden met de voorraden. Hierdoor zijn de futures van gas alweer flink gedaald, ongeveer naar het niveau van begin 2022. Helaas merkt de consument hier nog niks van, omdat energiemaatschappijen voor die hoge prijs hebben ingekocht.

Volgend jaar moeten we de voorraden vullen zonder het Russische gas. Het is daarom afwachten of het aanbod (Noors gas en LNG uit de VS en het Midden-Oosten) voldoende is om de voorraden te vullen voor volgende winter, zonder dat de prijzen weer extreem stijgen.

Rentes op de kapitaalmarkt

De kapitaalmarktrente op 10-jaars Nederlandse staatleningen steeg in 2022 van negatieve rente tot bijna 3%. Stijgende rentes zorgen ervoor dat vreemd vermogen lastiger aan te trekken is. Dit kan voor problemen zorgen bij herfinancieringen van vastgoed en het zorgt ervoor dat potentiële klanten minder te besteden hebben.

De belangrijkste rente van de ECB (depositorente) staat nu op 2%. De depositorente is de rente waartegen banken kortlopend (overnight) bij de centrale bank geld in bewaring kunnen geven.

De spaarrente is ook aan het stijgen. Nog niet zo hard als de andere rentes, maar vermogende Nederlanders hoeven in ieder geval niet meer te betalen om hun geld te stallen bij een bank.

Pilot isoleren van beleggingswoningen in Amsterdam

Voor vastgoedeigenaren met maximaal vier grondgebonden huurwoningen in Amsterdam heeft de gemeente een isolatie-actie opgetuigd. Het is de bedoeling dat men samen met andere huurders een collectieve aanpak en inkoop doet om de woningen te verduurzamen. Indien dit een succes wordt zal dit initiatief mogelijk worden vervolgd en uitgebreid.

Sam Boer, buy-to-let specialist

Wilt u meer weten over de beleggingsmogelijkheden voor buy-to-let? Neem contact met ons op