Taxeren in de huidige markt zorgt voor uitdagingen

Het kabinet heeft weer volop veranderingen aangekondigd die een grote impact hebben op de vastgoedmarkt. Veel veranderingen spelen al mee bij de huidige waarderingen, het taxeren in deze sterk veranderende markt zorgt voor uitdagingen.

Marktwaarde vaststellen in een sterk veranderende markt

Bij een taxatie stelt een taxateur de marktwaarde vast op de waardepeildatum. Bij het vaststellen van deze marktwaarde wordt gekeken naar referenties uit het verleden, maar moet er ook rekening worden gehouden met onze visie op de toekomst. Op dit moment is de markt continu in beweging mede door de oplopende rente, extreme inflatie, een energiecrisis, de huidige stikstofcrisis en de onzekerheid over geopolitieke ontwikkelingen.

Heb je op het moment van vaststellen genoeg informatie om de juiste waarde vast te stellen? Zijn referenties van 3 tot 6 maanden geleden nog toepasbaar? Welke ontwikkelingen zijn van toepassing op het te taxeren object? Met de veranderende marktomstandigheden zal een taxateur in zijn rapport de onzekerheden goed moeten benoemen en toelichten. Daarnaast is het van belang om de marktsituatie te omschrijven. Is het aantal transacties al gedaald ten opzichte van de maanden daarvoor? Is er sprake van langere doorlooptijden of zijn de prijzen gedaald? Wij moeten continu op de hoogte zijn van al deze factoren die het vaststellen van een marktwaarde kunnen beïnvloeden.

Welke veranderingen komen eraan?

De oplopende rente en de inflatie zorgen bij investeerders al voor de nodige uitdagingen. Je verwacht een bepaald rendement en met het stijgen van de kosten wil je de baten daarmee ook verhogen. In de huidige markt en met de aankomende politieke veranderingen is het echter niet vanzelfsprekend dat de contracthuren zomaar verhoogd kunnen worden. Met de huidige energiecrisis en verhoging van de energielasten zullen de huurders eerder om een verlaging van de huur vragen. (lees hierover meer in ons andere blog, Ben je als verhuurder verplicht om de energieprestaties van je verhuurwoning te verbeteren? )

Welke politieke ontwikkelingen komen er aan?

Kantoorruimten moeten vanaf volgend jaar een verplicht energielabel C hebben. Gaan er ook soortgelijke verplichtingen gelden voor de woningmarkt? Voor een vastgoedbelegger is het daarom ook belangrijk om op de hoogte te zijn van alle aankomende ontwikkelingen. 123vastgoedexpertise geeft u graag advies

Hieronder nog een aantal veranderingen die er aan komen.

Verhoging van de overdrachtsbelasting voor commercieelvastgoed / beleggingsvastgoed / buy-to-let vastgoed naar 10,4%

In ons vorige blog “Wat verandert er na 2023 en blijft beleggen nog steeds aantrekkelijk en rendabel” hebben we al besproken dat de overdrachtsbelasting al omhoog zou gaan in 2023. In 2021 was deze voor beleggers al verhoogd naar 8%. Uiteindelijk heeft men besloten om deze in 2023 nog verder te verhogen naar 10,4%. Bij het taxeren van een object zal hier dus al rekening mee gehouden moeten worden. De taxateur zal in ieder geval een kwalitatieve analyse moeten uitvoeren op dit aspect wat mogelijk een kwantitatief resultaat geeft in de waardering. Bij de eerdere verhoging van de overdrachtsbelasting constateerden we een tijdelijke prijsdruk, omdat veel beleggers nog gebruik wilden maken van de oude belastingtarieven, mogelijk zal dat dit keer ook zo zijn.

Uitbreiding van de woningbouw

Het kabinet is zich bewust van de huidige krapte op de woningmarkt en heeft het plan om tot 2030 minimaal 900.000 woningen erbij te bouwen. Twee derde van deze woningen moeten betaalbare woningen zijn. Het kabinet wil hiervoor 100 miljoen euro per jaar vrij maken. Of dit allemaal gaat lukken is natuurlijk de vraag met de huidige personeelstekorten, dure materialen en het stikstofprobleem.

Subsidies voor het verduurzamen van de woning

Het kabinet zal in 2023 en 2024 totaal 300 miljoen beschikbaar stellen voor het nationaal isolatieprogramma. Kwetsbare huishoudens kunnen zo hun woningen verduurzamen en energielasten verlagen. Voor de aanschaf van zonnepanelen gaat het btw-tarief vanaf 1 januari 2023 van 21% naar 0%.  Verder wil men vanaf 2026 de hybride warmtepomp als de nieuwe standaard zien. Dit wel men gaan bereiken door energiebelasting aan te passen zodat elektriciteit aantrekkelijker wordt ten opzichte van gas.

Verhoging waarde voor vrijstelling overdrachtsbelasting

Starters onder de 35 die in hun eerste woning gaan kopen en dit als hoofdverblijf gaan gebruiken, zijn nog steeds vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Volgend jaar zal de maximale waarde waarmee ze vrijgesteld zijn van belasting verhoogd worden van € 400.000 naar € 440.000.

Gemeenten mogen voor een deel bepalen wie een woning mag kopen of huren

Dit is een kabinetsvoorstel om het voor sommige cruciale beroepsgroepen makkelijker te maken om dicht bij hun werk te wonen. Het kabinet wil dit met ingang van volgend jaar invoeren. De gemeenten mogen de helft van alle huur- en koopwoningen toewijzen aan mensen met een cruciaal beroep zoals leraren, verpleegkundigen, let wel deze mensen moeten dan wel binnen de gemeente wonen. Het kabinet wil dit laten gelden voor zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen. Het zal gaan om koopwoningen onder de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie.

De wet Hillen wordt nog verder afgebouwd

Sinds 1 januari 2019 is de wet Hillen ingevoerd. De aftrek van een kleine woningschuld wordt over 30 jaar afgebouwd. Dit percentage neemt dus elk jaar af met 3,33%. De aftrek zal in 2023 worden beperkt tot 83,33% van het verschil tussen de voordelen uit eigen woning en de drukkende kosten op deze voordelen.

Meer regie over aantal en prijzen van huurwoningen

Het kabinet wil dat gemeenten moeten streven naar 30% sociale huurwoningen in de woonvoorraad. Huurverhogingen van woningcorporaties worden gekoppeld aan de gemiddelde cao-loonontwikkeling van het jaar min 0,5 procentpunt. De huurstijging zal dus voor huurders in het sociale segment veel lager uitvallen dan in het vrije sector segment. Huurders in het vrije segment hebben te maken met een huurverhoging die nu nog gekoppeld is aan de inflatie. Verhuurders mogen de huur maximaal verhogen met de inflatie plus één procentpunt. Per 1 januari 2023 zal dit vervangen worden door een bij ministeriële regeling vast te stellen maximering. Dan zal men uitgaan van de loonontwikkeling plus één procentpunt.

Wilt u meer weten over de veranderingen in de woningmarkt en hoe u daar mee om kunt gaan? Neem contact met ons op.