Splitsingsbeleid in Amsterdam en de impact van de Wet Betaalbare Huur

Een gebouw kan uit meerdere woningen of bedrijfsruimten bestaan, maar het wordt juridisch gezien als één geheel. Dit betekent dat het niet mogelijk is om individuele delen van het gebouw te verkopen. Om dit mogelijk te maken, moet het gebouw worden gesplitst in appartementsrechten. In deze blog zullen we het splitsingsbeleid in Amsterdam en de impact van de Wet Betaalbare Huur bespreken.

Het splitsen van panden in Amsterdam

Voor het splitsen van een pand in Amsterdam is doorgaans een vergunning vereist. Dit geldt vooral als het pand voor 1940 is gebouwd, binnen de ring ligt en woonruimte bevat. Om de vergunning te krijgen, moeten zowel het gebouw als de woningen aan kwaliteitseisen voldoen. Zo moet er bijvoorbeeld een funderingsrapport worden overlegd dat aantoont dat de fundering de komende 25 jaar onderhoudsvrij is en een gas- en elektra keuringsrapport dat het voldoet aan de eisen in het Bouwbesluit.

Weigeringsgrond sociale huurwoningen

In Amsterdam kan het B&W een splitsingsvergunning weigeren als het pand gelegen is in een gebied waar de maximale huurprijs voor één of meer van die woonruimten onder de liberalisatiegrens ligt. Er is hiervoor alleen nog ruimte beschikbaar in sommige delen van stadsdeel Oost en West.

Wat is de impact van Wet Betaalbare Huur (middenhuurregeling) op beleggingspanden?

De impact van de Wet Betaalbare Huur op beleggingspanden kan verschillen afhankelijk van of het pand gesplitst is of niet. Door de invoering van de beoogde middenhuur overwegen veel beleggers om hun beleggingswoning te verkopen wanneer het niet meer rendabel is om deze te blijven verhuren. Wanneer de huurprijzen door de middenhuurregels dalen, kan de waardevermindering beperkt blijven als er bij mutatie uitgepond kan worden. Dit komt omdat er altijd een relatie is tussen de waarde in verhuurde staat en de leegwaarde. Voor een ongesplitst pand geldt dit echter niet, omdat woningen niet afzonderlijk verkocht kunnen worden bij mutatie. In dit geval dient men enkel uit te gaan van de inkomstenmethode, waardoor de impact van eventuele huurwaardedalingen veel groter kan zijn.

Wordt met de Wet Betaalbare Huur de liberalisatiegrens verhoogd en heeft dit impact op het te splitsen aantal panden?

Nee, in principe niet. Het wetsvoorstel maakt namelijk onderscheid tussen het lage en middensegment, met respectievelijk een maximale huurprijs van € 808,06 en € 1021,02 per maand (prijspeil januari 2023). De Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 verwijst momenteel naar de grens van het lage segment, dus zolang dit niet wordt aangepast kunnen middenhuurwoningen nog steeds worden gesplitst. Dit betekent dat de wet waarschijnlijk geen invloed heeft op het aantal te splitsen panden, al is het altijd mogelijk dat er in de toekomst wijzigingen worden aangebracht in de wet- en regelgeving die hier wel invloed op hebben.

Is het splitsen van panden met sociale huurwoningen nog mogelijk?

De mogelijkheid om panden te splitsen met woningen onder de liberalisatiegrens is in sommige gevallen nog steeds aanwezig. In sommige delen van Amsterdam-West en Amsterdam-Oost is nog quotum beschikbaar en kunnen huurwoningen met een huurprijs onder de liberalisatiegrens door splitsing individueel overdraagbaar worden gemaakt. Maar voor panden gelegen buiten deze gebieden geldt dat het mogelijk is om te splitsen als het pand zowel woningen boven als onder de liberalisatiegrens heeft. In dat geval kan een splitsingsvergunning worden verleend onder de voorwaarde dat de huurwoningen onder de liberalisatiegrens onder één appartementsrecht worden ondergebracht.

Neem voor een splitsingsvergunningsaanvraag altijd eerst contact op met de gemeente

Het is raadzaam om contact op te nemen met de gemeente Amsterdam voordat u een splitsingsvergunning aanvraagt. Het is namelijk van belang om zorgvuldig onderzoek te doen, omdat er kosten verbonden zijn aan de aanvraag en deze niet worden terugbetaald in het geval dat de aanvraag wordt afgewezen.

Portefeuilleanalyse

Als vastgoedbelegger is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de toekomstige maatregelen en wetten die van invloed zijn op uw portefeuille. Wij begrijpen dat het lastig kan zijn om deze analyses zelf uit te voeren. Wij bieden onze expertise aan om uw vastgoedportefeuille te analyseren en te evalueren op basis van de huidige en toekomstige wet- en regelgeving. Onze analyse geeft u inzicht in de kansen en bedreigingen van uw portefeuille en stelt u in staat om weloverwogen beslissingen te nemen over uw vastgoedbeleggingen. Neem daarom contact met ons op voor een Quick Scan of een Uitgebreide Portefeuille Analyse.