Type taxatie:
Een taxatie, ten behoeve voor een financiering, van een hoog niveau. Dit was nu niet alleen figuurlijk het geval maar ook letterlijk. 123vastgoedexpertise kreeg de opdracht ten behoeve van een financiering de oudste watertoren van Noord-Holland te taxeren. Het is een karakteristiek en monumentaal gebouw dat in 1885 is gebouwd. In 1922 is de toren uitgebreid met een reservoir gedeelte. In 2017 is het getransformeerd tot een bedrijven verzamel gebouw waarbij het reservoir als horecaruimte is ingericht.
Taxatie methode:
De waardering is gedaan op basis van een inkomsten methode. Omdat het gebouw bestaat uit 12 verhuurbare eenheden met verschillende huurcontracten is door middel van een DCF benadering de marktwaarde onderbouwd.
Type objecten:
Een bijzonder object om te waarderen. De eigenaren hebben het verhuurbare vloeroppervlakte zo goed mogelijk bruikbaar weten te maken. Enerzijds door het aanbrengen van extra raampartijen ten behoeve van uitzicht en daglichttoetreding en anderzijds door het aanbrengen van een klimaatbehandeling. Het aanbrengen van de raampartijen is natuurlijk niet onbeperkt mogelijk in een gevel die samen met de centrale kern zorgt voor de stabiliteit van de toren.
Binnen het gebouw was tevens een incourante bouwlaag met een beperkte vrije hoogte. Bijkomend voordeel was dat deze laag ter hoogte van het midden was gelegen zodat dit als technische ruimte voor de klimaatbehandeling kon worden ingericht. Een principe dat je in veel nieuwe kantoorgebouwen terug ziet komen.
Toegevoegde waarde van de taxatie voor de opdrachtgever:
De watertoren is gesplitst in appartementsrechten. Voorts zijn de aangrenzende percelen in gebruik als parkeerterrein voor de huurders. Een van de percelen is later aangekocht en als parkeerterrein ingericht voor de gebruikers van de watertoren. Hierdoor ontstaat een bruikbaar gebouw met een goede parkeernorm. De financier hebben we erop gewezen dat afzonderlijke verkoop van een appartementsrecht of een deel van het parkeerterrein van substantiële invloed is op de marktwaarde.
Bijzonderheden met betrekking tot de uitwerking van de taxatie:
De constructie van de watertoren bestaat uit een centrale kern, waarin het verticaal transport plaatsvindt, in combinatie met een extra zwaar uitgevoerde gevel. Hierdoor ontstaat een vvo/ bvo verhouding van 1,45. Met betrekking tot de exploitatielast onderhoud was het noodzakelijk een veel specifiekere analyse te maken van alle onderhoudskosten. Een meerjaren onderhoudsplan was nog niet aanwezig en het toepassen van een kengetal geeft een vertekend beeld.
Andere projecten
123vastgoedexpertise
Bij het uitvoeren van taxaties implementeren wij de meest recente regelgeving, taxatierichtlijnen en -voorwaarden in het taxatieproces. Hierbij staan de vier belangrijkste pijlers altijd centraal te weten: integriteit, onafhankelijkheid, objectiviteit en vakbekwaamheid.
