Leegwaarderatio verhuurde woning

Wij hebben in de vorige blog de Overbruggingswet box 3 uitgelegd. Met deze tijdelijke wetgeving houdt de Belastingdienst rekening met de vermogensbestanddelen die u daadwerkelijk bezit. Voor elk bestanddeel wordt een fictief rendement gebruikt dat dicht bij de werkelijke rendementspercentages voor sparen, lenen of beleggen ligt. Het volledige artikel hierover leest u hier.

Als u verhuurde woningen in box 3 heeft, dan zijn er extra veranderingen die uw aandacht vragen. De percentages uit de leegwaarderatiotabel voor verhuurde woningen zijn flink gestegen. Hierdoor betalen verhuurders meer belasting over de woning(en) die ze verhuren.

Aangepaste leegwaarderatio in 2023

De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor box 3, omdat verhuurde woningen meestal minder waard zijn dan niet-verhuurde woningen. Bij een huurcontract is sprake van huurbescherming. Wordt de woning verkocht, dan blijft de overeenkomst van kracht. Deze mag een nieuwe eigenaar niet zomaar opzeggen of wijzigen.

Het rendement is daarom afhankelijk van de huursom, de opties voor huurverhoging en eventuele verkoop van de woning op termijn. De marktwaarde wordt dus beïnvloed door al deze factoren. Daarom wordt de fiscale waarde van verhuurde woningen bepaald door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de leegwaarderatio. Deze percentages zijn per 1 januari 2023 aangepast:

Discussie over werkelijke waarde versus fiscale waarde

Zoals u ongetwijfeld in bovenstaande tabel ziet, gaat de fiscale waarde van verhuurde woningen flink omhoog. Maar komt die waarde nog wel overeen met de marktwaarde? De afgelopen jaren zijn er diverse maatregelen aangekondigd en/of ingevoerd, zoals de WOZ-cap in de WWS-puntentelling en de aankondiging van de regulering middenhuur. Daarnaast zien we de afgelopen maanden een daling van de woningprijzen, wat betekent dat de leegwaarden omlaaggaan. Daarbovenop is de overdrachtsbelasting verhoogd van 2% naar 10,4%. Dat zijn allemaal ontwikkelingen die invloed hebben op de waarde van woningen in verhuurde staat.

Gaat de verhoging van de leegwaarderatio’s dan niet te ver? Het is mogelijk dat de fiscale waarde hoger is dan de werkelijke waarde, maar hierbij moet wel in acht worden genomen dat de WOZ-waarde achterloopt op de markt. De WOZ-waarde van 2023 is gebaseerd op de waarde op 1 januari 2022.

Uitzonderingen voor de fiscale waarde

Volgens een arrest uit 2015 over leegwaarderatio, mag de uitwerking van de leegwaarderatio buiten toepassing blijven als het resultaat niet in lijn is met de bedoeling van de wetgever. Als de fiscale waarde meer dan 10% hoger ligt dan de werkelijke waarde, dan moet volgens de regels van box 3 worden uitgegaan van de werkelijke waarde van de verhuurde woning.

“Wanneer de uitwerking van de leegwaarderatio vermenigvuldigd met de WOZ-waarde leidt tot resultaten die de wetgever niet voor ogen kan hebben gehad, moet die uitwerking buiten toepassing blijven omdat dan de door de wetgever gedelegeerde bevoegdheid is overschreden”

“Komt vast te staan dat de waardering van verhuurde woningen voor 10% of meer, hoger is dan de werkelijke waarde daarvan, dan moet volgens de hoofdregels van box 3 uitgegaan worden van de werkelijke waarde van de verhuurde woning.”

Niet overal van toepassing

De leegwaarderatio is niet van toepassing bij:

• Vakantiewoningen;
• Niet-woningen.

Sinds 1 januari 2023 zijn ook tijdelijk verhuurde woningen uitgezonderd van de leegwaarderatio. Daarnaast moet bij verhuur aan gelieerde partijen, zoals een zoon of dochter, voortaan worden uitgegaan van het hoogste percentage in de tabel. Dat is in het voorstel 100% van de WOZ-waarde.

Wilt u meer weten over alle maatregelen of wilt u advies? Wij bieden twee soorten diensten aan: de Quick Scan en de Uitgebreide Portefeuille Analyse, hier leest u daar meer over.