De veranderingen door het Wetsontwerp Betaalbare Huur (middenhuur): huurcontracten onder de loep.

Op 27 februari 2023 heeft Minister de Jonge het Wetsontwerp Betaalbare Huur gepubliceerd, waarmee hij de regulering van de middenhuur wil invoeren. In deze blog lichten we uit wat dit betekent voor de bestaande huurcontracten.

Het WWS wordt dwingend

Het WWS zal dwingend worden voor alle huurders en verhuurders in het lage- en middenhuursegment die een nieuw huurcontract krijgen, waardoor verhuurders zich aan de maximale huurprijzen moeten houden die door het WWS worden voorgeschreven. Momenteel hebben huurders en verhuurders nog de vrijheid om zelf de huurprijs af te spreken, hoewel huurders in de eerste zes maanden van huurcontracten voor onbepaalde tijd hun huurprijs kunnen laten toetsen bij de Huurcommissie. Als de woning niet voldoende punten heeft om te verhuren in de vrije sector, kan de huurprijs worden verlaagd.

Het dwingend maken van het WWS komt te gelden voor nieuwe huurcontracten. Maar, er is een belangrijke uitzondering

Op dit moment zijn er huurcontracten van woningen die, qua kwaliteit en dus puntentelling, in het gereguleerde segment van het WWS vielen bij aanvang van de huur, maar die van rechtswege zijn geliberaliseerd door het contractueel vastleggen van een hoger huurbedrag. In deze gevallen hebben huurders de eerste zes maanden voorbij laten gaan waarin ze de mogelijkheid hadden om de huurprijs te laten toetsen, waardoor ze impliciet met de prijs hebben ingestemd. Het wetsontwerp stelt dat het wenselijk is om in te grijpen bij lopende huurcontracten in dergelijke situaties, in plaats van te wachten tot er een mutatie komt.

Een jaar overgangsrecht

Voor deze huurcontracten geldt dat deze na een overgangstermijn van één jaar na inwerkingtreding van het wetsontwerp onder de werking van deze norm komen te vallen. In afwijking van de huidige situatie, kunnen huurders op dat moment, ondanks dat zij de zes maanden de tijd om hun aanvangshuurprijs aan te vechten hebben laten verlopen, toch de huurprijs laten corrigeren. De reden dat hier wordt afgeweken is gelegen in het feit dat bij het aangaan van de huurovereenkomst de verhuurder wist, of behoorde hij te weten, dat de huurprijs te hoog was en dat deze kon worden bijgesteld door de Huurcommissie. Het bijstellen van de huur conform WWS had dus onderdeel moeten zijn van de business case van deze woning.

Handelingsperspectief?

Het jaar overgangsrecht biedt de verhuurder, mocht hij door de gecorrigeerde huursom niet wensen tot continueren met de verhuurde situatie, handelingsperspectief waarin de verhuurder;

1. met de huurder in gesprek kan over bouwkundige ingrepen om het puntenaantal van de woning te verhogen (verduurzamen, betere voorzieningen)
2. met de huurder in gesprek kan over het uitkopen van de huurder ter ontbinding van de huurovereenkomst of
3. trachten de woning in verhuurde staat te verkopen.

Risico’s voor verhuurders

Dat er binnenkort mogelijk ingegrepen kan worden in bestaande huurcontracten brengt een groot risico met zich mee. Verhuurders zouden namelijk niet meer de kans krijgen om de woning bij mutatie in lege staat te verkopen en zouden daardoor voor een langere periode vastzitten aan een lagere kasstroom. De woningen waarbij de middenhuur pas dwingend wordt bij nieuwe huurcontracten kunnen eventueel bij mutatie in lege staat worden verkocht.

Portefeuilleanalyse

Als vastgoedbelegger is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de toekomstige maatregelen en wetten die van invloed zijn op uw portefeuille. De bovengenoemde maatregelen kunnen bijvoorbeeld leiden tot verminderde huurinkomsten en/of hogere kosten, wat directe gevolgen heeft voor het rendement van uw vastgoedportefeuille. Wij begrijpen dat het lastig kan zijn om deze analyses zelf uit te voeren. Wij bieden onze expertise aan om uw vastgoedportefeuille te analyseren en te evalueren op basis van de huidige en toekomstige wet- en regelgeving. Onze analyse geeft u inzicht in de kansen en bedreigingen van uw portefeuille en stelt u in staat om weloverwogen beslissingen te nemen over uw vastgoedbeleggingen. Neem daarom contact met ons op voor een Quick Scan of een Uitgebreide Portefeuille Analyse.