Wij hebben in onze nieuwbrief eerder aandacht gegeven aan de opkoopbescherming. Deze keer zullen we meer inzoomen op invloed van de opkoopbescherming op de woningmarkt in Amsterdam. Eerst even in het kort, wat houdt de opkoopbescherming ook alweer in?
Huisvestingswet
In 2021 is er een wetsvoorstel inzake de opkoopbescherming door de tweede- en eerste kamer aangenomen. Het betreft een wijziging in de Huisvestingswet. De Huisvestingswet werkt op basis van verbodsregels. Dat betekent, iets is verboden, tenzij er een vergunning aanwezig is. Vanuit het Rijk worden bevoegdheden gegeven aan lokale overheden. Die bevoegdheden moeten worden vastgelegd door gemeenten in een Huisvestingsverordening. Gemeenten kunnen een verbodsbepaling leggen op woningdelen, bouwkundige splitsingen, onttrekkingen en sloop, dus alles wat betrekking heeft op de woningvoorraad. Per 01-01-2022 is daar ook de opkoopbescherming bij gekomen.
Door opkoopbescherming wordt buy-to-let lastig
De opkoopbescherming verbiedt het om een woning te verhuren in de eerste 4 jaar na aankoop. Hierbij is de leveringsdatum bepalend. Het gaat om woningen die ná invoering van de beleidsregel worden aangekocht. Invoering betekent in dit geval de invoering van de Huisvestingsverordening van de gemeente. Daarnaast gaat het om woningen die korter dan 6 maanden verhuurd zijn. Dat houdt in dat woningen die langer dan 6 maanden verhuurd zijn niet opeens vergunningsplichtig kunnen worden. Voor transacties van (de meeste) woningen in verhuurde staat verandert er dus niets. Bovendien moet de woning in een door de gemeente aangewezen buurt liggen en kan er door begrenzing op basis van de WOZ waarde vastgesteld worden of een woning wel- of niet onder de opkoopbescherming zal vallen. Koop je na invoering van de opkoopbescherming een woning die onder de bescherming gaat vallen dan kun je die alleen nog op basis van de onderstaande voorwaarden verhuren:
Gemeenten moeten altijd een vergunning verlenen bij de volgende situaties:
- Verhuur aan bloedverwant, 1e of 2e graads
- Tijdelijke verhuur voor 12 maanden, alleen als verhuurder eerst de woning zelf 12 maanden heeft bewoond
- Indien te verhuren woonruimte deel uitmaakt van winkel, kantoor of bedrijfsruimte
Opkoopbescherming geldt voor geheel Amsterdam
Voordat de gemeente Amsterdam gebruik kon maken van de aanpassing in de Huisvestingswet diende de Huisvestingsverordening aangepast te worden. Per 01-04-2022 is de opkoopbescherming ingevoerd in Amsterdam. Om de effecten van de opkoopmarkt te voorspellen maken we eerst een analyse van de woningmarkt in Amsterdam. Ter voorbereiding van de opkoopbescherming heeft de gemeente Amsterdam een onderzoek uitgevoerd naar de woningvoorraad in Amsterdam.
Zie figuur 1 voor de verdeling van de woningvoorraad naar type eigenaar in Amsterdam. Onder de particuliere huur vallen ook de bedrijven en instellingen (geen corporaties), waaronder institutionele beleggers en grote verhuurders als Vesteda en BPF Bouwinvest.
Sam Boer
Vastgoedadviseur
| aantallen | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Koopwoningen | 119.500 | – | 125.600 | – | 127.500 | – | 139.300 | – | 136.200 | – | 129.700 |
| Corporatie woningen | 195.600 | – | 193.200 | – | 189.900 | – | 184.300 | – | 179.600 | – | 182.900 |
| Particuliere huur | 91.600 | – | 92.300 | – | 99.700 | – | 104.300 | – | 125.700 | – | 137.400 |
| 406.676 | 408.750 | 411.087 | 413.490 | 417.096 | 423.785 | 427.858 | 432.632 | 441.468 | 447.210 | 449.982 | |
| percentages | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 | 2021 |
| Koopwoningen | 29,4 | – | 30,6 | – | 30,6 | – | 32,5 | – | 30,8 | – | 28,8 |
| Corporatie woningen | 48,1 | – | 47,0 | – | 45,5 | – | 43,1 | – | 40,7 | – | 40,6 |
| Particulier huur | 22,5 | – | 22,3 | – | 23,9 | – | 24,4 | – | 28,5 | – | 30,5 |
| 100 | – | 100 | – | 100 | – | 100 | – | 100 | – | 100 |
We zien dus dat het aantal eigenaar-bewoners de laatste vier jaar af neemt. De laatste 10 jaar schommelt het percentage koopwoningen tussen de 28,8% en 32,5%. Het aantal corporatiewoningen laat een duidelijke dalende trend zien en het aantal particuliere huur een duidelijke stijgende trend, dat vooral na 2017 flink stijgt.
De rol van de particuliere belegger
De huizenprijzen zijn in Amsterdam de afgelopen jaren enorm gestegen. Er is sprake van een historisch (kwalitatief) woningtekort en van een ongekend lage rente. Het opkopen van woningen door beleggers is niet de grootste oorzaak van de huidige woningmarkt, maar een symptoom van het huidige economische systeem. Door de lage rente (bij de meeste banken zelfs een negatieve rente voor mensen met veel spaargeld) worden velen gedwongen om hun geld van de bank te halen en een deel daarvan stroomt naar vastgoed.
Door de invoering van de opkoopbescherming zal naar verwachting de particuliere huursector krimpen. Als mensen in Amsterdam willen wonen, maar niet kúnnen of wíllen kopen moeten ze een optie hebben om te huren. De particuliere belegger heeft een belangrijke rol in de woningmarkt in Amsterdam. Misschien is die de afgelopen jaren alleen maar belangrijker geworden door de hoge huizenprijzen en de oplopende wachttijden voor corporatiewoningen.
Invoering opkoopbescherming
Het doel van de gemeente is goedkope en middeldure koopwoningen te beschermen tegen verhuur in de vrije sector en de kansen voor kopers die in een eigen woning willen wonen (waaronder starters) te vergroten. Het gaat de gemeente Amsterdam vooral om woningen in de lagere prijsklasse die schaars worden. Hoewel het volgens de wet de bedoeling is dat er bepaalde wijken aangewezen worden, geldt in de gemeente Amsterdam de opkoopbescherming voor de gehele stad. In onze vorige nieuwsbrief kaartten wij al aan dat invoering in bepaalde wijken voor een waterbedeffect zou zorgen. Door deze maatregel probeert de gemeente dat te voorkomen. De handhaving wordt gedaan door middel van boetes. De hoogte van de boete is € 21.750,-. De boete wordt opgelegd aan de koper van het vastgoed op het moment dat de koper zich niet aan de gebruiksregels van de opkoopbescherming houdt.
De woningen die in Amsterdam onder de regeling opkoopbescherming vallen
De volgende woningen vallen in Amsterdam onder de opkoopbescherming:
- Alle koopwoningen met een WOZ-waarde lager dan € 512.000,-.
- Een woning valt onder de opkoopbescherming als de woning op het moment van verkoop (registratie akte van levering) niet of voor minder dan 6 maanden verhuurd wordt.
- Ook voormalige huurwoningen, die voor verkoop minder dan 6 maanden verhuurd werden (bijvoorbeeld door leegstand), vallen dus onder deze regeling.
Er wordt geen uitzondering gemaakt op de volgende situaties:
- Individuele koopwoningen aangekocht vanwege complexgewijze renovatie of gebiedstranformatie
- Executieobjecten
De woningen die in Amsterdam niet onder de regeling opkoopbescherming vallen
De volgende woningen vallen in Amsterdam niet onder de opkoopbescherming:
- Woningen met een WOZ-waarde hoger dan 512.000,-.
- Alle woningen die bij het ingaan van de regeling al langer dan 6 maanden verhuurd zijn en verhuurd blijven, behoudens een periode van mutatie leegstand korter dan 6 maanden, mogen weer verhuurd worden en mogen vervolgens in verhuurde staat worden verkocht.
De gemeente Amsterdam heeft een aantal uitzonderingen gemaakt, waarbij de opkoopbescherming niet geldt:
- Als 10 of meer leegstaande huurwoningen in een complex tegelijk worden gekocht door één koper.
- Als woningen nieuw gebouwd of ontwikkeld zijn:
- Sommige nieuwbouwwoningen hebben een verhuurverbod opgenomen in de erfpachtvoorwaarden. Als een dergelijk verhuurverbod van kracht is, dan is de opkoopbescherming niet van toepassing.
- Woningen waarover we vóór 1 april 2022 (de datum dat de regeling Opkoopbescherming in is gegaan) afspraken hebben gemaakt met de ontwikkelaar en waar nog niet eerder iemand heeft gewoond.
- Woningen die ná 1 april 2022 worden ontwikkeld door nieuwbouw of transformatie, waarover we specifiek met de ontwikkelaar hebben afgesproken dat de woningen voor verhuur zijn bestemd.
Bij de volgende situaties kán de gemeente Amsterdam een ontheffing verlenen:
- Woningen met een maatschappelijk doel mag u in uitzonderlijke gevallen verhuren. Bijvoorbeeld:
- zorgwoningen
- woonruimten voor statushouders
- woonruimten boven winkels.
- U kunt een ontheffing aanvragen als u tegelijkertijd 4 tot en met 9 huurwoningen binnen een complex hebt gekocht en deze bij aankoop niet verhuurd werden.
- Eigenaren staan vrij om een ontheffing aan te vragen als er een situatie is waarbij zij denken in aanmerking te komen voor ontheffing. Om te zorgen dat de regeling beter aansluit bij de praktijk, kan de lijst met ontheffingsmogelijkheden worden uitgebreid door de gemeente.
Wat gaat men doen met ongesplitste woonhuizen
Een groot deel van Amsterdam bestaat uit ongesplitste woonhuizen, bestaande uit meerdere zelfstandige woningen. Opvallend genoeg is kadastrale splitsing niet relevant in de Huisvestingswet. Dit houdt dus in dat als een pand uit 4 verschillende zelfstandige woonruimten bestaat, alle woningen met een WOZ-waarde lager dan € 512.000,-, niet langer verhuurd dan 6 maanden, onder de opkoopbescherming vallen. Een woonhuis waarvan 1 of meerdere woningen niet te verhuren zijn, is voor een belegger uiteraard niet interessant. En ook niet in het belang van de huisvesting. Splitsen en uitponden is ook niet in alle gevallen (financieel) mogelijk. Aan kadastrale splitsing zijn door eisen van de gemeente hoge kosten verbonden. Voor woonhuizen met 4 woningen wordt er dus waarschijnlijk een ontheffing verleend.
Mogelijke gevolgen opkoopbescherming voor de (Amsterdamse) woningmarkt
Het is mogelijk dat de marktwaarde van woningen in verhuurde staat zal stijgen in vergelijking met de leegwaarde van de desbetreffende woning. Het aanbod van woningen voor beleggers zal dalen (beleggers kunnen immers niet meer lege woningen kopen en die vervolgens verhuren). Omdat de vraag naar beleggingswoningen hoogstwaarschijnlijk zal blijven bestaan, kunnen woningen die reeds verhuurd zijn waardevoller worden.
Woningen die reeds als huurwoningen werden gebruikt ten tijde van de regeling kunnen nog in verhuurde staat worden verkocht. Het aantal transacties van woningen in verhuurde staat zal gaan toenemen. Er zal een afzonderlijke beleggingsmarkt ontstaan. Gezien de schaarste voor de particuliere belegger om zijn woningportefeuille uit te breiden zal mogelijk de marktwaarde van een woning in verhuurde staat mogelijk toenemen.
De vrije sector huurmarkt zal minder snel groeien. Alleen vanuit de nieuwbouw ontwikkelingen kan de vrije sector huurmarkt worden vergroot en laat de nieuwbouw nu net ook het probleemkind zijn. Te lange procedures voor nieuwbouwprojecten waarbij vaak dan ook nog de eis wordt gesteld dat 0% of maximaal 20% van de woningen in de vrije sector mag gaan komen. De behoefte aan vrije sectorwoningen neemt echter jaarlijks toe. Regelmatig horen we dat de gemeente Amsterdam weer een grote multinational of een hoofdkantoor naar de stad heeft gehaald. Waar al deze expats moeten gaan wonen is onduidelijk. De vraag naar vrije sectorwoningen zal toenemen terwijl het aanbod achterblijft. De kans is groot dat de markthuren verder zullen gaan stijgen. Het verschil tussen sociale- en midden huur en vrije sector huur wordt daarmee groter.
Vanwege “Move to Let” (ook wel bekend als keep-to-let) zal het aanbod van koopwoningen dalen, omdat woningeigenaren eerst gaan kijken of ze hun woning niet gewoon moeten aanhouden. Helemaal met de mogelijke stijging van de markthuren. Het wordt veel interessanter om te behouden en te verhuren in plaats van te verkopen. Doorstroming zal minder worden, waardoor juist de starters weer in de problemen komen. Het aantal te verkopen woningen wordt namelijk nog schaarser wat prijsopdrijvend werkt. De starter trekt weer aan het kortste eind.
Move-to-let of ook wel keep-to-let genoemd een mogelijkheid voor particuliere beleggers
Voor beleggers is straks buy-to-let dus niet meer mogelijk. Een fenomeen wat wij al steeds vaker tegenkomen en wat na invoering van de opkoopbescherming nog meer zal toenemen is move-to-let/ keep-to-let. Dus men vertrekt uit de huidige woning en in plaats van de woning te verkopen, houdt men de woning aan en gaat het verhuren. Dit blijft straks gewoon mogelijk, omdat de opkoopbescherming van toepassing is op een te verkopen woning en niet voor een woning die men in bezit heeft.
Conclusie
De invoering van de opkoopbescherming in Amsterdam zal diverse gevolgen hebben. Ten eerste zal het een positief effect hebben voor een groep potentiële eigenaar-bewoners (die hebben immers minder concurrentie van beleggers). Ten tweede zal er een waterbedeffect van buy-to-letbeleggers gaan voorkomen, naar omringende gemeenten die de opkoopbescherming nog niet hebben ingevoerd. Als derde zal de groep die niet in Amsterdam wil of kán kopen het lastiger krijgen. Het huuraanbod zal kleiner worden en woningen zijn straks niet opeens betaalbaar voor mensen die überhaupt niet konden kopen. Het is daarom maar de vraag of het doel van betere huisvesting behaald wordt. Wellicht wordt er te rigoureus opgetreden voor een trend die zich pas 4 jaar voordoet. Als vierde zal zowel de markthuurwaarde als de marktwaarde in verhuurde staat van woningen stijgen. En als laatste zullen mensen proberen de regelgeving te ontwijken en dit kan bijvoorbeeld door move-to-let.
Interesse in Move to Let? 123makelaar kan u advies geven of move to let een optie voor u is. Neem hier contact met ons op. Voor Buy-to-let mogelijkheden kunt u natuurlijk altijd contact opnemen met 123vastgoedexpertise
123vastgoedexpertise
Bij het uitvoeren van taxaties implementeren wij de meest recente regelgeving, taxatierichtlijnen en -voorwaarden in het taxatieproces. Hierbij staan de vier belangrijkste pijlers altijd centraal te weten: integriteit, onafhankelijkheid, objectiviteit en vakbekwaamheid.
