Buy-to-let, De nieuwe regels

Sinds enkele jaren groeit de buy-to-letmarkt in Nederland hard. Wat is buy-to-let?
Het gaat om (particuliere) beleggers die (met hypothecaire lening) onroerend goed aankopen dat verhuurd is of verhuurd gaat worden. Het aandeel woningen in bezit van beleggers (als percentage van de totale woningvoorraad) is gestegen voor de kleine particuliere beleggers (minder dan 3 woningen) van 3,2% in oktober 2017 naar 3,7% in oktober 2020. Ook voor de grotere beleggers (minder dan 500 woningen) is het percentage gestegen in die periode, van 2,2% naar 2,6%. Vastgoed wordt steeds aantrekkelijker als alternatieve belegging.

Buy-to-let een drempel voor starters?

Diverse politieke partijen zien deze groei als problematisch. Ze zijn bang dat de positie van starters op de woningmarkt in het geding komt. De overheid wil met maatregelen komen om de groei van de beleggers aan banden te leggen. Per 1 januari is de overdrachtsbelasting gedifferentieerd. Dit betekent dat kopers die een woning aankopen met het doel deze te verhuren een overdrachtsbelasting van 8% moeten betalen. Daarnaast wil de minister van Binnenlandse Zaken en Koningsrelaties Kasja Ollongren een nieuwe maatregel invoeren, waarmee een gemeente straks een opkoopbescherming kan gaan invoeren in buurten waar schaarste is aan goedkope en middel dure koopwoningen. Er zijn ook nog andere maatregelen waar vorige maand de eerste kamer mee heeft ingestemd om wonen betaalbaarder te maken voor huurders lees meer

WOZ-cap de volgende stap om buy-to-let te ontmoedigen?

Investeren in vastgoed is nog steeds aantrekkelijker dan sparen of obligaties, maar als vastgoedinvesteerder moet je continu op de hoogte zijn van de nieuwe regels die gaan komen. Houd daarom onze nieuwsbrief in de gaten, zodra er nieuwe regels ingevoerd gaan worden informeren wij u direct.

De invoering van de WOZ-cap hangt al maanden in de lucht, de ingangsdatum is nog steeds onduidelijk. Wij bepalen tijdens een taxatie of een woning hier in de toekomst last van zou kunnen krijgen en voeren dit aan als een bedreiging.

Wat zijn de effecten op de buy-to-let markt?

Marktpartijen zijn kritisch op verdere regulering van de vastgoedmarkt. Dankzij het kapitaal en initiatief van beleggers kunnen woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad door woningen te bouwen of bestaande bouw te transformeren voor bewoning. Door de beleggers aan banden te leggen zullen die initiatieven verminderen. Laurens van de Noort, algemeen directeur van Vastgoedbelang, geeft in EenVandaag aan dat de opkoopbescherming ervoor zorgt dat de particuliere huursector nog verder krimpt, en nog minder toegankelijk wordt voor mensen die niet willen of kunnen kopen. En dit geldt uiteraard ook voor andere maatregelen. Bovendien is het nog maar de vraag hoeveel effect de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers gaat hebben. Het Verenigd Koninkrijk probeerde in 2016 een vergelijkbare verhoging van de overdrachtsbelasting, samen met nog wat andere maatregelen. Het resultaat was dat de beleggers de kosten gingen doorberekenen naar de huurders, het beleid had dus niet het gewenste effect op de beoogde doelgroep. In Nederland is de situatie op dit moment niet helemaal vergelijkbaar. Toch lijkt op sommige plekken de huurprijs omhoog te gaan. Uit de eerste kwartaalcijfers van 2021 vrije sector huurwoningen van NVM en VGM NL komen de volgende resultaten. De gemiddelde huurprijs van woningen is in het eerste kwartaal van 2021 met 5,9% gestegen ten opzichte van het jaar ervoor en voor appartementen is hij met 7,7% gestegen. Maar in gemeente waar de gemiddelde huurprijs per m2 erg hoog ligt, zoals in Amsterdam en Amstelveen, daalden de huurprijzen. In stedelijke gebieden stijgen de huurprijzen minder hard en zien we zelfs een stagnatie, en soms een daling van de transactiehuur, terwijl in minder stedelijke gebieden de huurprijs harder stijgt. De oorzaak hiervan ligt volgens Eric Verweij, voorzitter VGM NL in de Covid-19 pandemie. Steden worden minder aantrekkelijk door het thuiswerken, men hoeft niet meer te reizen, en doordat de meeste horeca- en uitgaansgelegenheden dicht zijn. Het buitengebied is daarentegen aantrekkelijker geworden, je hebt voor dezelfde prijs meer oppervlak zowel binnen als buiten. Een ander gevolg van de pandemie is het wegblijven van de expats, met name in het hogere segment worden hierdoor de huurprijzen gedrukt.

Toch zit er in de steden nog steeds veel beweging in de huurmarkt aldus Onno Hoes, NVM-voorzitter. Het aantal transacties is in het eerste kwartaal met 25% op jaarbasis gestegen. Met name in het kale segment en in de stedelijke gebieden doen appartementen het zeer goed. Ook is er veel nieuwbouw opgeleverd, maar veel van deze nieuwbouw zijn woningen met huurprijzen boven de €1.000, waardoor er nog steeds een groot tekort is van woningen voor starters.

Opvallend is ook de conclusie van Dialogic, het door de Rijksoverheid ingehuurde onderzoeksbureau in het rapport ‘Verkenning differentiatie overdrachtsbelasting starters en beleggers’. Uit het onderzoek komt naar voren dat ‘dat de differentiatie van de overdrachtsbelasting geen oplossing is voor structurele problemen op de woningmarkt. Het zorgt voor verschuiving van vraag naar woningen, terwijl het probleem ligt in het te beperkte aanbod van woningen.’

Zowel landelijke als gemeentelijke regelgeving voor buy-to-let belegger.

Voor de particuliere belegger blijft het oppassen met de wildgroei aan maatregelen. In dit artikel zijn slechts enkele landelijke beperkingen genoemd. Omdat het aandeel buy-to-let woningen per gemeente enorm kan verschillen, worden ook in de huisvestingsverordeningen van enkele gemeenten de kleine beleggers opgejaagd door regels. Het blijft dus altijd verstandig om altijd geïnformeerd te blijven door specialisten die op de hoogte zijn van zowel het landelijke als ook het gemeentelijke beleid. In de volgende nieuwsbrief gaan we verder in op de buy-to-let in de gemeente Amsterdam.

Sam Boer, buy-to-let specialist

Wilt u meer weten over de beleggingsmogelijkheden voor buy-to-let? Neem contact met ons op