Ben je als verhuurder verplicht om de energieprestaties van je verhuurwoning te verbeteren?

Nu de gas- en energieprijzen zo enorm gestegen zijn en dus ook de kosten van de huurders, zijn de huurders extra alert op de energieprestaties van de woning. Kunnen zij van de verhuurder eisen dat de energieprestaties van de woning wordt verbeterd?

Wat zijn uw rechten en plichten als verhuurder.

Bent u beheerder van oude woningen met wat slechtere energieprestaties, dan zult u op dit moment misschien vaker vragen krijgen over het verbeteren van de woning. Er zullen huurders zijn die misschien de huur niet meer kunnen betalen vanwege de sterk gestegen energieprijzen. De vraag zal dan ook zeker zijn of de huur verlaagd kan worden vanwege de slechtere energieprestaties van de woning. De bewoners hebben een flink hogere energierekening dan bewoners van nieuwere en beter geïsoleerde woningen. Toch is dit niet het probleem van de verhuurder. Het huurrecht gaat uit van het kwaliteitsniveau wat een huurder mag verwachten bij een soortgelijke woning. Als men dus een oude woning huurt, dan is men op de hoogte van het kwaliteitsniveau en de daarbijhorende huur. Men kan nu niet ineens verwachten dat een oudbouwwoning op een nieuwbouwniveau wordt gebracht. De woning is niet ineens gebrekkig geworden omdat de energieprijzen ineens gestegen zijn. Men is zich ervan bewust geweest op het moment van huren en heeft daarbij dus ook een huur gekregen die bij de oudbouwwoning past.

Wat als de energieprestaties van een woning ver onder de maat zijn?

Er zijn natuurlijk ook woningen met een zeer slechte energieprestatie. Woningen waarbij bijvoorbeeld nog geen dubbel glas in de kozijnen is aangebracht, de vloerisolatie ontbreekt of woningen met een ketel die ouder is dan 10 jaar. Deze woningen presteren zeer slecht op energieverbruik en de huurder kan aan de verhuurder om een verbetering van de woning vragen. Hiermee zal de huurder dan wel akkoord moeten gaan met een huurverhoging die in een redelijke verhouding staat tot de kosten van de aangebrachte verbeteringen. Als de verhuurder weigert om de voorzieningen aan te brengen dan kan de huurder naar de rechter stappen. De rechter kan de verhuurder verplichten om de verbeteringen aan de woning te gaan uitvoeren, mits de huurder ook akkoord is met de huurverhoging. Echter, de rechter is niet verplicht de verhuurder hiertoe te dwingen.

Er zijn altijd uitzonderingen op de regel, stel de verhuurder heeft de verbeteringen wel in de planning staan op basis van een meerjaren-onderhoudsplan. Als de uitvoering van de verbeteringen vrij complex is, bijvoorbeeld vervanging gaskachels door een cv-installatie dan zal de rechter ook kijken naar de belangen van de verhuurder. Deze is immers voornemens het te gaan uitvoeren en dus zal de rechter het verzoek van de huurder niet toewijzen. Wel kan de rechter andere voorzieningen afdwingen zoals het eerder genoemd dubbel glas, vloerisolatie en vervanging van een minstens 10 jaar oude cv-ketel. Wel moet hierbij een kanttekening geplaatst worden dat de rechter de belangen van de huurder steeds zwaarder laat wegen. Er zal dus in de toekomst een verschuiving in het voordeel van de huurder komen.

Nieuwe normen energielabel in het woningwaarderingsstelsel.

Voor de huurder is er nog een andere mogelijkheid om een kans te maken op huurverlaging. Sinds 2011 is de energieprestatie van een woning een onderdeel van het woningwaarderingsstelsel. Deze energieprestatie van een woning worden vastgesteld aan de hand van wettelijke voorschriften. Een eenmaal afgegeven energielabel is 10 jaar geldig. Maar sinds 2011 zijn de wettelijke voorschriften op het gebied van energieprestaties een aantal keren veranderd. In 2011 begon men met het energielabel (energieprestatie wordt uitgedrukt in een letter A t/m G). Per 1 januari 2015 wijzigde dit naar Energie-Index (EI), waarbij de energieprestatie werd uitgedrukt in een cijfer. Vanaf 1 januari 2021 is er weer een nieuwe methode gekomen, de NTA 8800-norm. Hier hebben we in een eerder blog al over geschreven.

Met elke nieuwe norm zijn de regels scherper geworden en dus is er een kans op minder WWS-punten. Als dus het afgegeven energielabel ouder is dan 10 jaar, dan moet er een nieuw energielabel aangevraagd worden. De kans is dan groot dat een vrije sectorwoning misschien ineens minder WWS-punten waard is geworden. Als de huurprijs dan rondom het wettelijke maximum zit, kan dit betekenen dat de huurprijs verlaagd moet worden. Het kan zelfs zo zijn dat een vrije sectorwoning opeens 140 punten of minder krijgt dus een sociale huurwoning wordt. In het geval van vrije sectorwoningen zal de lagere huurprijs dan niet meteen doorgevoerd kunnen worden aan de huurder, maar de volgende huurder kan dan aanspraak maken op een sociale huurprijs. Daar komt nog bij dat de minister per 1 januari 2024 het woningwaarderingsstelsel wil moderniseren, waarbij gedacht wordt aan extra punten voor duurzame woningen.

Energielabel woning wordt beter inzichtelijk voor huurder

Een andere ontwikkeling is dat de huurder met ingang van de zomer van 2023 (tenminste dat is de planning van de Rijksoverheid), iedere huurder het energielabel van zijn woning kan vinden op mijn.overheid.nl. Op dit moment kan iedereen al wel het letter of cijfer van de energielabel van elke woning opzoeken, maar je kunt daaraan niet zien hoe dit label tot stand is gekomen. Sinds januari 2021 zit er wel een uitgebreid document bij nieuwe energielabels. In principe moet je als verhuurder je (nieuwe) huurder informeren over het energielabel en energieverbruik van de woning. Mocht je dat niet doorgeven dan kunnen de huurders vanaf de zomer van 2023 dit zelf gaan controleren.

Huizen in 2033 allemaal minimaal energielabel B?

Er staat nog een andere verandering te wachten, de EU lidstaten hebben een nieuw gezamenlijk standpunt waarin zij aangeven dat alle huizen in 2033 gemiddeld voldoen aan energielabel B. Dat zal natuurlijk heel lastig worden bij monumentale panden. Het zal dan waarschijnlijk ook niet lukken om alle woningen minimaal naar energielabel B te krijgen. Het streven van de EU lidstaten is dat in 2050 alle gebouwen in emissievrij zijn.

De energieprestatie van een woning zijn dus helemaal in deze tijd een groot punt van aandacht.

Wilt u uw onroerend goed duurzamer maken en/of bent u van plan om op termijn grote verbouwingen te gaan doen? U kunt bij ons terecht voor een taxatie van uw vastgoed.

Heeft u nog vragen u kunt altijd contact met ons opnemen.